Zonder duidelijke regelgeving geen groene hypotheek voor de consument
In het kort:
De grootste uitdaging om Europa in 2050 klimaatneutraal te laten zijn, ligt in het verduurzamen van de bestaande gebouwde omgeving en de financiering daarvan.
Investeerders vragen transparantie en een eenduidige definitie over wat een groene financiering is.
De Energy Performance of Buildings Directive en de Taxonomie moeten hier meer duidelijkheid in scheppen. De bedoeling is om vermogen van investeerders naar de eindconsument te verplaatsen om renovatiebudgetten te creëren.
De regelgeving werkt vooralsnog onvoldoende en moet meer gaan leven bij zowel financiële instellingen, lokale overheden als consumenten.
Met de Green Deal en de Europese Klimaatwet is de lat voor CO2-uitstootbeperking in Nederland hoger komen te liggen dan in de nationale Klimaatwet. In 2030 moet die niet met negenenveertig, maar met vijfenvijftig procent zijn gereduceerd. En in 2050 moet Europa een klimaatneutraal continent zijn. Om dit te bereiken introduceerde de Europese Commissie ‘Fit for 55’: een pakket aan regels dat moet optellen tot vijfenvijftig procent reductie. Hoe deze Europese regelgeving van toepassing is op de Nederlandse koopwoningmarkt en de gebouwde omgeving bespreken we met Robert Dijksterhuis, Vincent Mahieu en Piet Hein Schram.
Energy Performance of Buildings Directive & Taxonomie
Een belangrijk element uit de Green Deal is de Renovation Wave: het plan om de gebouwde omgeving snel te verduurzamen en renoveren. Daaronder vallen twee belangrijke regelgevingen: de Taxonomie-verordening en de Energy Performance of Buildings Directive (EPBD-richtlijn). De EPBD bestaat al vele jaren en momenteel is versie EPBD III actief en verwerkt is in Nederland, bijvoorbeeld in de wet Bouwbesluit. Onder het pakket fit for55 kijken we specifieke naar de meest recente revisie: EPBD IV. Het verschil met voorgaande versies van deze directive is dat het nu niet alleen regels zijn over energieprestatie op gebouw-niveau, maar ook doelen voorschrijft om de algemene energieprestatie van gebouwen op bepaalde sleutelmomenten tussen nu en 2050, verplicht te verbeteren. Dijksterhuis: “Er is een belangrijk onderscheid tussen verordeningen en richtlijnen. Zodra een verordening is aangenomen door de Europese Commissie is het meteen EU-breed geldende regelgeving. Bij een richtlijn gaat het om een aanpassing in nationaal beleid. Een lidstaat krijgt dan nog anderhalf á twee jaar de tijd om de richtlijn te verankeren in nationaal beleid.” In 2023 wordt naar alle waarschijnlijkheid de EPBD aangenomen. Als dat gebeurt moet in 2025 het Nederlandse Bouwbesluit zijn aangepast.
De EPBD heeft als doel om de energieprestatie van Europese woningen te verbeteren. De afspraak is nu dat in 2030 de woningvoorraad gemiddeld energielabel D moet hebben. In Nederland zijn we daar al ver overheen. Samen met Frankrijk, Duitsland, Luxemburg, België en Ierland pleiten we voor ambitieuzere afspraken in Brussel. Nederland wil de lat voor energieprestatie van de gebouwenvoorraad dus hoger leggen voor het jaar 2030/2033. Voornamelijk omdat Nederland anders met een erg grote opgave zit tussen 2033 en 2050 om de gehele woonvoorraad emissieneutraal te krijgen in slechts 17 jaar.
De Taxonomie is een classificatiesysteem waarin de Europese Commissie heeft vastgelegd wat nu eigenlijk een groene financiering is. Dat strekt zich uit over de hele breedte van de economie en dus ook over de gebouwde omgeving. Het is eigenlijk een boek met heel veel spelregels dat antwoord geeft op de vraag: Hoe financieren we de verduurzaming van de gebouwde omgeving op een groene manier? Het is aan de lidstaten om daar invulling aan te geven, maar iedere lidstaat interpreteert de Taxonomie op zijn eigen manier. Voor de gebouwde omgeving werkt de EU Taxonomy per lidstaat anders. Dit komt omdat per land, financieringsvormen (hypotheken), lening normen, energieprestatie normen en bouwbesluiten anders werken.
De Nederlandse context: Energy Efficiency Mortgage Hub
De Taxonomie is bedoeld om de CO2-reductie te bevorderen. Met name bij slecht geïsoleerde woningen moeten we meters maken. Maar commercieel gezien is het vaak interessanter om een energiezuinig (bijv. label B of C) naar label A te brengen (of naar A++++ / energieneutraal), dan om slecht geïsoleerde woningen te verbeteren. We zoeken dus naar een manier om meer terug te gaan naar de bedoeling. We kijken daarnaar met het Ministerie van Financiën. Voor energie-onzuinige woningen willen we bijvoorbeeld gebouwgebonden financiering verstrekken voor de renovatie. Tegelijkertijd willen we niet dat dit als consumentenkrediet gezien wordt.
Om de regelgeving te vertalen naar de Nederlandse context is de Energy Efficient Mortgages Hub (EEM NL Hub) in het leven geroepen. Mahieu: “We merkten dat er steeds meer vraagstukken op ons afkwamen op het gebied van wet- & regelgeving en data. Wij zijn dit initiatief begonnen om die te kunnen toepassen op een specifieke markt als Nederland.” De Taxonomie heeft drie smaken voor de financiering van hypotheekproducten: 1) nieuwbouw 2) bestaande bouw en 3) het verduurzamingsdepot. Langs die as zijn we onze analyse begonnen.
Nederland koploper?
Hoe doet Nederland het eigenlijk? Als we kijken naar de uitstoot per capita lopen we redelijk achter. Een land als Zweden stoot maar een kwart uit omdat ze veel kernenergie en waterkracht heeft. Maar als het gaat om discussies binnen de EU zitten we wel in de voorhoede. Wij denken niet: dit gaat heel veel geld kosten, maar: leg de lat maar hoog om de energietransitie te laten slagen. We zijn een serieuze speler die gelooft in gedrag in plaats van dwang.
De vraag hoe groen de gebouwde omgeving in Nederland is, blijkt lastiger te beantwoorden. Niet elk huis heeft een energielabel en er zijn ook verschillende methodieken om die te meten. Van ongeveer veertig procent van de woningen weten we niet hoe goed de energieprestatie is. Voor het toekennen van een energielabel kijken we naar het geschatte energieverbruik in plaats van het daadwerkelijk energieverbruik
Energielabel versus energieprestatie
De nieuwe versie van EPBD schrijft voor dat lidstaten nationale klimaat- en renovatieplannen moeten opstellen. In die plannen geven lidstaten aan hoe ze de gebouwde omgeving gaan verduurzamen. Daar is een nulmeting voor nodig en jaarlijkse rapportages. “De overheid moet ervoor zorgen dat we beter inzicht in de energieprestaties van woningen krijgen”, aldus Schram.
Hoe werkt dit nu door voor de financiering van groene hypotheken? Veel hypotheekverstrekkers zijn bezig om de hypotheek te koppelen aan het energielabel op het onderpand. Ze willen bijvoorbeeld een korting geven als het pand een energielabel A heeft, of tegen een heel laag tarief een lening verstrekken voor een renovatie om het onderpand te verduurzamen. Daar ligt ook meteen de uitdaging. De Taxonomie verwijst soms naar het energielabel en soms naar de geschatte energieprestatie. En de energielabelmethodiek is niet consistent over heel Europa. Een energielabel A is in Nederland anders dan in Spanje. Hoe erg is dat eigenlijk?
Renovatiebudget voor de eindconsument
Nederland is enorm afhankelijk van internationale kapitaalmarkten voor het ophalen van hypotheekfinanciering. In Nederland worden hypotheken vaak gefinancierd via kapitaalmarkt instrumenten, zoals covered bonds en securitisaties waarin woonhypotheken als onderpand dienen. Voor een investeerder is het heel verwarrend als de verschillende instellingen andere spelregels gebruiken voor wat een groene hypotheekfinanciering is. Met transparantie daarover willen we naar een eenduidige definitie. Investeerders kijken hier ook écht naar. Ze willen minimaal een bepaald percentage in groene investeringen beleggen. Bij schuldpapier is er momenteel een klein verschil tussen groen en niet-groen schuldpapier. Schram: “De verwachting is wel dat groene obligaties een veel lagere rente zullen hebben dan niet-groene obligaties. Die goedkopere financiering kun je dan doorberekenen aan de eindconsument. Die heeft vervolgens budget om ook écht te gaan verduurzamen.” De Taxonomie is in het leven geroepen om dit mechanisme te creëren. .
Vanaf 2024 transparantie verplichtingen
Vanaf 2024 moeten bedrijven, waaronder kredietverleners, rapporteren over hun activiteiten. Met de Green Asset Ratio geven ze aan welke van hun activiteiten in lijn zijn met de Taxonomie. Een accountant tekent dat af. Daar liggen nog enorme uitdagingen. Ten eerste de data en de bewijslast; van veertig procent van de woningen weten we al niet wat de energieprestatie is. Ten tweede is er meer data op detailniveau nodig. Wat is nu het effect van verschillende verduurzamingsmaatregelen zoals het aanschaffen van een warmtepomp? En ten derde geldt er nog andere Europese regelgeving zoals de privacywetgeving. Voor de financiële sector wordt het het komende jaar werk aan de winkel. Naast dit hypothekendossier zijn er ook allerlei andere verduurzamingsdossiers. Ook de ECB vraagt om allerlei analyses op het gebied van klimaatrisico’s. En er moet nog veel gebeuren om die Taxonomie te vertalen in nieuwe hypotheekproducten. Dit gaat betekenen dat je straks niet straffeloos meer iets groen noemen.
Onduidelijkheid over regelgeving
Schram: “De echte uitdaging ligt in de aantallen huizen die verduurzaamd en gerenoveerd moeten worden. Als er geen goede regelgeving is over wat een groene renovatie is, dan zal het heel moeilijk zijn om financiële instelling producten te laten ontwikkelen die de consument dát gaan laten doen. De Taxonomie schiet daar nu tekort. We hopen dat dat de EPBD dat wél gaat adresseren.” Van de acht miljoen woningen in Nederland moet driekwart grondig gerenoveerd worden. Maar tot hoe ver moet die renovatie gaan en lopen vastgoedeigenaren dan niet het risico dat zij nog een keer moeten verbouwen? Kunnen ze niet beter voor deep renovation en dus meteen voor energielabel A gaan?
In de Taxonomie staat ook een regel dat nieuwbouw tien procent strenger gebouwd moet worden dan in het nationaal Bouwbesluit. Maar die regel is nog niet algemeen bekend. In Nederland is er een meetmethodiek: In 2050 moet er Energie Neutraal Gebouwd (ENG) worden. Maar in het Bouwbesluit staat Bijna Energie Neutraal Gebouwd (BENG). Die B moet dus weg. Dijksterhuis: “In de aanpassing van de EPBD gaat het over Zero Emission Buildings (ZEB). Die moeten uiteindelijk de stip op de horizon zijn in 2050.” Als bij nieuwbouw de Taxonomie het uitgangspunt is, hebben huizen die nú gebouwd worden tussen 2030 en 2050 alweer een kleine ingreep nodig. Dat is ontzettend zonde en heel duur. De regelgeving moet dus echt nog gaan leven bij consumenten, maar ook bij financiële instellingen. Ook bouwbedrijven, projectontwikkelaars en architecten willen duidelijkheid. De renovation waves worden een hele belangrijke pijler voor een klimaatneutraal continent en deze ontwikkeling gaat voorbij de financiële sector. Mahieu: “Maar die kan hier wél een leidende rol in hebben.”